准则21号出租人会计处理要点提炼2
2022/6/22 来源：不详“新租赁准则下，出租人该如何进行会计处理？”
01
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出租人的租赁分类如何判断？
出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。
一项租赁属于融资租赁还是经营租赁取决于交易的实质，而不是合同的形式。
如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关几乎全部风险和报酬，出租人应将该项租赁分类为融资租赁。
出租人应将除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。
租赁开始日后，除非发生租赁变更，出租人无须对租赁的分类进行重新评估。
例如，租赁资产预计使用寿命、预计余值等会计估计变更或发生承租人违约等情况变化的，出租人不对租赁进行重分类。
一项租赁存在以下一种或多种情形的，可能分类为融资租赁：
（1）在租赁期满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。
（3）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（≥75%）
即，租赁期/租赁资产使用寿命≥75%
如果租赁资产是旧资产，在租赁前已使用年限超过资产自全新时起算可使用年限的75%以上时，则该条标准不适用。
例如，资产全新时起算可使用年限10年，已使用8年，现租期2年，则不适用此标准。虽然2/（10-8）=%75%，但已使用年限（8年）已超过全新时起算可使用年限（10年）的75%。
（4）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于（通常在90%以上）租赁资产的公允价值。
（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。即，具有专购专用性质。
（6）若承租人撤销租赁，对出租人造成的损失由承租人承担。
（7）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。
例如，租赁结束时，出租人以相当于资产销售收益的绝大部分金额作为对租金的退还，说明承租人承担了租赁资产余值的几乎所有风险和报酬。
（8）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
总之，需要综合考虑经济激励的有利和不利方面，如果租赁实质上没有转移与租赁资产所有权相关的几乎全部风险和报酬，则该租赁应分类为经营租赁。
例如，若租赁结束时，以相当于届时其公允价值的可变付款额转让至承租人，则属于经营租赁。
注意，
出租人经营出租的土地使用权及地上建筑物，适用投资性房地产准则；
经营或融资租赁出租动产，适用租赁准则。
承租人对以上情况均适用租赁准则。
02
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出租人对融资租赁该如何进行会计处理？
后续计量中，应按固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
每期分摊利息时：
借：应收融资租赁款——未实现融资收益
贷：租赁收入
最后一期利息摊销用倒挤方法。
发生融资租赁变更时：
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03
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出租人对经营租赁该如何进行会计处理？
（1）采用直线法或其他合理方法确认租金收入。
（2）提供激励措施的应扣除。
例如，提供免租期的，应将租金总额在整个租赁期内（包含免租期）进行分配，免租期内应当确认租金收入。
承担某些费用的，应自租金总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
会计分录：
借：银行存款
其他应收款
贷：其他业务收入
（3）初始直接费用应当资本化至租赁资产的成本，在租赁期内按照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。
（4）折旧与减值按照固定资产和资产减值的规定进行会计处理。
注意：
如果取得与指数或比率挂钩的可变租赁付款额，应在租赁期开始日计入租赁收款额，除此之外的，应当在实际发生时计入当期损益。
发生租赁变更的，自变更生效日开始，将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
参考资料：财政部
