土地价值计不计入房产原值与会计制度有关,

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#房产税#

执行《企业会计制度》（财会[]25号）的企业，土地价值要并入房产原值；

执行《小企业会计准则》（财会[]17号）的企业则不需要；

执行《企业会计准则》的企业，准则虽然没明确，但通过会计准则委员会的问题回答等，可推定不需要；

执行《小企业会计准则》或《企业会计准则》的企业，其取得的土地使用权用于房地产开发并对外出售的，土地价值要并入房产原值。

政策依据：

一、《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔〕号）：

　一、关于房产原值如何确定的问题 　　对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

二、会计准则或会计制度等对土地使用权的核算规定

（一）企业会计制度财会[]25号

第四十三条　无形资产，是指企业为生产商品或者提供劳务、出租给他人、或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币供长期资产。无形资产分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。可辨认无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等；不可辨认无形资产是指商誉。

第四十七条　企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

（二）小企业会计准则（财会[]17号）

第三十八条无形资产，是指小企业为生产产品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、没有实物形态的可辨认非货币性资产。

小企业的无形资产包括：土地使用权、专利权、商标权、著作权、非专利技术等。

自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间按照合理的方法进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

（三）企业会计准则

《企业会计准则》中没的明确提及，但从第号——投资性房地产（）和第6号——无形资产（）可推定土地使用权应记入无形资产。同时，会计准则委员会网站的“会计准则实务问答”有明确的答复。《企业会计准则》涉及土地的准则如下：

1、第号——投资性房地产（）

第九条　企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。

采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。

采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

2、第4号——固定资产（）

第三条　固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：

（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；

（二）使用寿命超过一个会计年度。

第十四条　企业应当对所有固定资产计提折旧。但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。

、第6号——无形资产（）

第二条　下列各项适用其他相关会计准则：

（一）作为投资性房地产的土地使用权，适用《企业会计准则第号——投资性房地产》。

（四）其他参考资料

1、国家税务总局纳税服务司网上答复（年0月2日）

根据会计制度的规定、企业取得的土地使用权计入无形资产，请问企业在计算缴纳房产税时是否还需将此部分计入房产原值计税？答：根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[]号）的规定，对依照房产原值计税的房产，房屋原价应根据国家有关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按照国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

因而，如果企业根据新会计准则的规定未将土地使用权在房屋原价中核算，则在计算缴纳房产税时不需将土地使用权计入房产原值计算缴纳房产税，但对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定对房屋原价进行调整或重新评估后计算缴纳房产税。

2、会计准则委员会网站的“会计准则实务问答”

问：企业取得的土地使用权是否均应确认为无形资产？（-12-1来源:会计准则委员会）

答：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但以下情况除外：1.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。2.企业外购的房屋建筑物，实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值，应当对支付的价款按照合理的方法在土地和地上建筑物之间进行分配，确实无法合理分配的，应当全部作为固定资产核算。.企业改变土地使用权的用途，将其用于出租或作为增值目的时，应将其转为投资性房地产。