2022年初级会计实务房产税关键考点分析

一、房产税相关考点

（一）纳税人

房产税，是以房产为征税对象,按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人征收的一种税。

房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区一（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人。具体包括产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。

房产税纳税人的具体规定：

1.产权属于国家的,其经营管理的单位为纳税人:产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。

2.产权出典的，承典人为纳税人;

3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人;

4.产权未确定或者租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人；

5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。

（二）征税对象

1.房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋：不包括农村。

2.独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。

（三）房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算

房产税的计税依据、税率和应纳税额计算表

1.房产原值

房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价（不减除折旧）

（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、釆暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

（2）纳税人对原有房屋讲行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。

（3）对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的,按房产余值作为计税依据计缴房产税。

（4）对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的,实际上是以联营名义取得房屋租金，应以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。

（5）对于融资租赁的房屋,以房产余值计征房产税:由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起按照房产余值缴纳房产税，合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

2.房产租金

计征房产税的租金收入不包括增值税。

二、案例分析

甲企业在某县城拥有一处自用房产，该房产原值万元，已计提折旧万元。该房产于年12月更换了电气及智能化楼宇设备，更换的设备及系统价值60万元，原设备及系统价值20万元，已知房产原值减除比例为30％；房产税从价计征税率为1.2％。计算企业该房产年度应缴纳房产税额的下列算式中，正确的是(D)。

A.(-+60)X(1-30％)X1.2％=9.74(万元)

B.(+60)X1.2％=15.12（万元)

C.(++60)X(1-30％)X1.2％=11.(万元)

D.(-20+60)X(1-30％)X1.2％=10.42(万元)

1.凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值，对附属设备和自己套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

三、实务操作中存在的问题

1.不该进入原值的建造成本增加了原值：因企业在厂房等建造过程中有可能包含围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等构筑物，建造合同没有明确构筑物的成本，实务没有实地查验是否有构筑物，直接根据建筑工程发票入“在建工程”科目。待工程投入使用后，多缴房产税。

2.给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等财务单独入账，在计算房产税时忘记增加房产原值，造成少缴房产税。