中级会计实务投资性房地产

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投资性房地产概述

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。（目的：赚取租金或资本增值，或两者兼有；内容：房产和地产）

投资性房地产的范围

1、属于投资性房地产

A.已出租的建筑物（以经营租赁方式出租）

B.已出租的土地使用权（以经营租赁方式出租）

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

2、不属于投资性房地产

（1）自用房地产

A.企业自用的办公楼

B.出租给本企业职工的自建宿舍楼

C.准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物

D.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

E.企业生产经营用的土地使用权

F.认定为闲置的土地使用权

（2）作为存货的房地产

A.房地产开发企业正在开发的商品房

B.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物

C.房地产开发企业准备出售的楼盘

3、以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

4、以经营租赁方式租入后再转租的土地使用权

投资性房地产的确认和计量

投资性房地产公允价值模式计量：投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

公允价值模式计量

公允价值计量模式的条件：

（1）公允价值能够持续可靠取得；

（2）一旦选择公允价值模式，应当对所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量；

（3）后续公允价值模式也不能转成本模式。

会计处理

1、取得

借：投资性房地产——成本

贷：银行存款

2、租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

3、折旧或摊销、减值

不折旧不摊销不减值（三不）

4、公允价值变动

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益（或反向）

成本模式计量

投资性房地产后续计量成本模式按照历史成本进行会计处理

会计处理

1、取得

借：投资性房地产

贷：银行存款

2、租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

3、折旧或摊销，比照固定资产折旧、无形资产摊销原则

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

4、提减值，一经计提，不得转回

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

投资性房地产的转换和处置

转换：投资性房地产成本模式与公允价值之间的转换

内部转换

会计处理

1、成本模式转公允价值模式

借：投资性房地产——成本（公允价值）

投资性房地产累计折旧

贷：投资性房地产

利润分配——未分配利润（差额×90%)

盈余公积(差额×10%)

2、公允价值转成本模式

不能转换

外部转换

1、成本模式下投资性房地产的转换

会计处理

a.存货转换为投资性房地产

借：投资性房地产（按转换时的该存货账面价值计量）

存货跌价准备（已计提存货跌价准备）

贷：开发产品（成本）

b.自用房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产

累计折旧（累计摊销）

固定资产减值准备（无形资产减值准备）

贷：固定资产（无形资产）（原值）

投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）

投资性房地产减值准备

c.投资性房地产转为存货

借：开发产品

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产（原值）

d.投资性房地产换为自用房地产

借：固定资产（无形资产）（原值）

投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

累计折旧（累计摊销）

固定资产减值准备（无形资产减值准备）

2、公允价值模式下投资性房地产的转换

a.作为存货的房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产——成本（以转换当日的公允价值计量）

存货跌价准备（已计提存货跌价准备）

公允价值变动损益（借差）

贷：开发产品（成本）

其他综合收益（贷差）

b.自用房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产——成本（以转换当日的公允价值计量）

累计折旧（累计摊销）

固定资产减值准备（无形资产减值准备）

公允价值变动损益（借差）

贷：固定资产（无形资产）（原值）

其他综合收益（贷差）

c.投资性房地产转换为存货

借：开发产品（以转换当日的公允价值计量）

公允价值变动损益（借差）

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

公允价值变动损益（贷差）

d.投资性房地产换为自用房地产

借：固定资产（无形资产）（以转换当日的公允价值计量）

公允价值变动损益（借差）

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

公允价值变动损益（贷差）

后续支出

A、资本化的后续支出

1.改扩建时，将投资性房地产账面价值转入“在建”明细科目：

(1）成本模式下：

借：投资性房地产——厂房（在建）

投资性房地产累计折旧

贷：投资性房地产——厂房

（2）公允价值模式下：

借：投资性房地产——厂房（在建）

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

2.发生改扩建支出：

借：投资性房地产——厂房（在建）

贷：银行存款等

3.完工时：

借：投资性房地产（或投资性房地产——成本）

贷:投资性房地产——厂房（在建）

B、费用化的后续支出

借：其他业务成本

贷：银行存款

处置

投资性房地产处置包括出售、转让、报废或毁损。

1、成本模式：收入成本两分录

借：银行存款（实际收到的金额）

贷：其他业务收入

借：其他业务成本（账面价值）

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

2、公允价值模式

借：银行存款（实际收到的金额）

贷：其他业务收入

借：其他业务成本（账面余额）

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动（或借方）

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本（或相反）

注：该分录不影响当期损益

借：其他综合收益

贷：其他业务成本