2022年度中级会计师实务科目答疑解题
2023/3/21 来源：不详《投资性房地产1》
投资性房地产的定义：
其是指为赚取租金或资本增值，两者兼有而持有的房地产。也是企业为完成经营目标所从事的一种经营活动。
固定资产/无形资产的投资性质改变后，则房地产就具备了金融性质。
投资性房地产的范围：
投资性房地产的初始计量：
外购投资性房地产的初始成本：
成本=购买价款+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出2、自行建造的投资性房地产初始成本：
达到预定可使用状态前发生的必要支出，包括：土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用，支付的其他费用、分摊的间接费用。
举例：如果是一幢20层的楼房，其中5层自用，就作为固定资产核算；另15层出租则就按投资性房地产进行核算。
如果，无法区分，就整幢楼当作固定资产核算，土地当做无形资产核算。
投资性房地产的后续计量
总结：成本模式计量的投资性房地产，参照固定资产、无形资产来核算；
公允价值模式计量的投资性房地产，参照交易性金融资产来核算。
成本模式：可折可摊可减值；
公允价值模式：不折不摊不减值。
账务处理：
成本模式：
（1）按期计提折旧或摊销：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
确认租金收入：
借：银行存款
贷：其他业务收入
计提减值（不得转回）
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
公允价值模式：
公允价值变动：
借：投资性房地——公允价值变动
贷：公允价值变动损益（或相反）
例题：年12月31日，甲公司用银行存款万元外购一写字楼，并立即出租给乙公司，租期5年；每年租金收入万元。该写字预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。甲公司采用成本模式后续计量。年12月31日，该写字楼出现减值迹象，可收回金额为万元。不考虑其他因素，与该写字楼相关的交易或事项对甲公司的年度营业利润的影响金额是多少？
解析：减值前写字楼的账面价值为=-/20=万元。
可收回金额万元小于账面价值万元，差额万元。因此应计提减值准备万元。
年度的营业利润的影响：租金收入-计提折旧-计提减值，
则=--=万元。
成本模式：可折旧可摊销可减值。除营业外收入、营业外支出、所得税费用三个项目都影响营业利润。
投资性房地产后续支出
资本化后续支出
借：投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产
银行存款/应付账款等
借：投资性房地产
贷：投资性房地产——在建
贷：投资性房地产——成本
公允价值变动（或借记）
借：投资性房地产——成本
费用化后续支出：
不满足投资性房地产确认条件的，企业对投资性房地产进行日常维护所发生的费用支出，计入当期损益。
借：其他业务成本
贷：银行存款
符合投资性房地产的日常维护费计入，营业成本。
借：营业成本
贷：银行存款
